Ипотека в России ассоциируется с пожизненной кабалой, причиной чему являются высокие цены на жилье по сравнению со средними доходами и высокая процентная ставка (от 10% и выше). В результате график платежей для среднестатистической семьи растягивается практически до пенсии. Средний срок ипотечных кредитов — 17 лет. За это время заемщик переплачивает двух-трехкратную стоимость квартиры.
Несмотря на свои «грабительские» ставки, ипотека в нашей стране востребована и оправдана. В дилемме «аренда или ипотека» выигрышнее выглядит ипотека, потому что ежемесячные платежи направляются на покупку собственного жилья, а не бесследно исчезают в постоянных расходах.
Зачастую у заемщика возникают трудности с первоначальным взносом, а скорее с его отсутствием. Что делать, если первого взноса на ипотеку вы еще не накопили, а снимать жилье уже не хочется? Да и как накопить, если аренда квартиры «съедает» внушительную часть доходов!? Взять ипотеку без первоначального взноса зачастую кажется единственным решением жилищного вопроса для многих заемщиков, но реально ли это? Каковы особенности и подводные камни такого кредита?
Важный момент — взять ипотеку без первоначального взноса возможно только на вторичном рынке недвижимости, поскольку кредитование в первичном секторе жилья сопряжено с высокими рисками (двойные продажи, долгострои и прочие). Если к этим рискам добавить и вероятность невозврата долгосрочного кредита, оформленного без первого взноса, риски банка многократно увеличиваются. Естественно, на таких условиях кредитные организации не готовы и не будут работать.
Ипотека с нулевым первым взносом подходит только для тех, у кого стабильная и высокая заработная плата, поскольку ежемесячные платежи будут большими. Возраст также имеет значение: необходимо, чтобы кредит закрылся до наступления пенсионного возраста заемщика и его поручителей.
Как справедливо считают банки, ипотека без первоначального взноса — довольно рискованное дело, поэтому процентная ставка в этом случае будет выше, чем по ипотеке с авансом.
Также имейте в виду, что при оформлении в залог жилья потребуются услуги оценщика и страхование самой недвижимости.
Имеется две возможности взять ипотеку без первоначального взноса. Первый вариант — оформить в одном банке потребительский кредит на первый взнос и саму ипотеку. При этом доходы должны позволять погашать оба кредита, следовательно, данный вариант подходит для заемщиков с высокой платежеспособностью. По требованиям банков на погашение ипотечного кредита должно уходить не более 30% чистого ежемесячного дохода заемщика. Чистый доход — все документально подтвержденные доходы (заработная плата, пенсия, пособия и т.д.) за вычетом обязательств (кредиты, алименты).
Второй вариант — оформить в залог другое имеющееся жилье. При этом нужно учесть, что банк выдаст кредит на сумму не более 90% от стоимости квартиры, тем самым снижая риск своих потерь при падении цен на недвижимость. Некоторые банки даже предлагают в качестве первоначального взноса заложить квартиру близких людей (например, родителей) заемщика. Это направление ипотечного кредитования пользуется большим спросом, ведь родители стремятся помочь своим подросшим детям, но предпенсионный и пенсионный возраст не позволяет им оформить долгосрочный кредит. Оформляя в залог вторую квартиру, нужно понимать, что в случае возникновения просрочек по ипотеке вы ставите под опасность остаться без жилья своих близких и сами лишитесь заветных квадратных метров. Поэтому важно здраво оценивать свои возможности, быть уверенным в своей платежеспособности, в перспективе сохранения и роста ваших доходов (заработной платы).
Итак, взять ипотеку без первоначального взноса могут молодые трудоспособные люди с высокой официальной заработной платой, с положительной кредитной историей, желающие приобрести жилье на вторичном рынке, а в идеале — имеющие свободную ликвидную недвижимость (свою или третьих лиц) для второго залога.